임대차 3법 시행이 뭘까? 부동산 시장 정확히 알기

임대차 3법 잘 시행되고 있는걸까?

 

임대차 3 법에 대해 많은 분들이 궁금해하고 있습니다.

국내 부동산 시장도 변화가 많아지고 있습니다.

임대차 3 법은 논란이 많습니다. 우리가 집주인과 계약하는 과정에서 정말 여러 가지 상황이 발생하는데,

문제에 따라 보는 관점도 다르고, 해석하는 방법도 제각각이라서 더 그렇습니다.

 

먼저 임대차 3 법을 나열해 보겠습니다.

전월세 신고제 / 전월세 상한제 / 계약갱신청구권입니다.

이 3가지를 임대차 3 법이라고 부릅니다.

 

시행된 지 몇 년이 채 되지 않아서 아직도 잘 모르는 분들도 많습니다.

하나씩 살펴보고 시행 상황 결과도 살펴보겠습니다.

 

 

첫 번째. 전월세 신고제

전월세 신고제에 따르면, 주택 임대차 계약이 체결된 후 30일의 기한 내에 계약 사항을 신고하게 되어있습니다.

신고 대상은 수도권과 광역시 기준 보증금 6천만 원, 월세는 30만 원 이상이면 신고 대상에 포함됩니다.

임대차 계약을 진행하면서 보증금, 임대 기간, 임대료와 계약금과 같은 계약의 세부사항을 신고해야 합니다.

어디로 신고해야 하냐면, 시/군/구청에 신고하는 것입니다.

 

쉽게 설명하자면, 부동산을 매매하는 계약은 예전부터 계약 정보를 신고하고 있었습니다.

그런데 이 매매 계약은 말 그대로 매매만 해당이 되었고, 내가 가지고 있는 건물이나 공간을 세입자에게 줬을 때는,

신고 의무가 없었던 것입니다. 하지만 이제는 상황이 다르게 되었습니다.

내가 가진 부동산을 임대하는 경우에도 보증금과 월세 기준이 기준치 이상이면 신고 의무를 지니게 된 것입니다.

 

고시원이나 기숙사, 공장, 상가 주택, 비주택의 경우에도 예외는 없습니다. 모두 신고 대상입니다.

신고 의무를 수행하지 않을 경우 과태료는 최대 100만 원입니다.

 

탈세를 막기 위해 새롭게 시행된 개정안입니다. 바꿔 말하면 임대인 입장에서는 세금이 하나 더 늘어난 것입니다.

세금이 하나 더 늘어났다는 것은 잔잔한 물결의 파장을 의미합니다.

원래는 지출할 필요가 없었던 돈이 새롭게 나가게 된다면, 저라면 두 가지 선택을 할 것 같습니다.

내가 납부하거나, 다른 사람이 납부하도록 대책을 세울 것 같습니다.

결과적으로 여러 가지 방법으로 세입자가 그 금액을 충당하도록 편법이 많이 생겨나고 있습니다.

 

부작용은 어떤 법이든 개정안이 나오기까지 발생하는 법이긴 하지만, 안타깝고 씁쓸합니다.

 

 

두 번째. 전월세 상한제

 

전월세 상한제란 어떤 임대차 계약 기간이 종료되었을 때, 재계약을 진행하게 될 경우,

임차 보증금과 임대료의 상승폭을 제한하는 제도입니다. 제한 범위는 연 5%입니다.

 

세입자는 상승폭을 미리 알고 있기 때문에 미리 준비하거나 부담을 줄일 수 있고,

갑자기 폭등하는 경우를 막고자 만들어진 정책입니다.

 

보통 어떤 한 지역이 상승의 바람을 타게 되면, 갑자기 그 지역의 전월세값이 폭등하는 경우가 자주 있었습니다.

세입자들은 하루아침에 큰 폭으로 오른 가격에 큰 부담을 느끼게 되는 것입니다.

국회에서도 이러한 상황을 모니터링하고 있었습니다.

정치는 민생을 안정시키는걸 최우선으로 하기 때문에, 세입자를 도와주자는 취지로 만들어진 제도였습니다.

 

물론 제도의 취지는 정말 좋습니다. 단순하게만 본다면, 세입자는 도움을 받을 것 같습니다.

하지만 역시 부작용은 나타나고 있습니다. 집주인도 이러한 법을 보고만 있지는 않는 것입니다.

새롭게 집이 필요한 고객층은 많습니다. 대학에 입학하거나, 결혼을 했거나, 아이가 생겨 큰 집이 필요한 경우입니다.

집주인은 이러한 고객층에게 작정하고 처음부터 과도한 임대료를 책정하여 논란이 되는 경우가 많았습니다.

이러한 주요 고객층은 잠깐 살기보다는 한 곳을 정하면 오래 거주하는 경향이 있기 때문에 나중에 못 올릴 거라면,

처음부터 미리 몇 년 뒤에나 받을 금액을 책정해 버리는 겁니다.

그래도 그 지역에 거주를 결정한 고객층은 거주한다는 자신감이 반영된 결정입니다.

 

분명 집주인들도 상황에 맞게 서로 고민하고 방법을 찾았을 것입니다. 한 명이 시작하면, 주위에서 발을 맞추게 됩니다.

그러면 결과적으로 전세금이 아예 상향 평준화를 이루게 되는 것입니다. 

수요 계층의 부담을 줄여주기 위해 만들어진 정책 때문에, 수요 계층이 더 부담스러워하는 결과가 나타났습니다.

 

세 번째. 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 첫 계약 시 보통 2년을 계약하는데 2년을 추가로 연장할 수 있는 제도입니다.

세입자는 계약갱신청구권을 통해 기본적으로 한 곳에서 4년을 안정적으로 거주할 수 있습니다.

세입자가 원한다면 계약 기간을 추가로 연장할 수 있습니다.

집주인은 정당한 계약 해지 사유가 없다면 세입자가 계약 기간 연장 의사를 나타냈을 때 수용해야 합니다.

세입자는 법의 제도를 통해 강제로 거주 기간을 연장할 수 있지만, 집주인은 답답한 경우가 생기게 됩니다.

 

법에 따른 정당한 계약 해지 사유는 이러합니다.

집주인이 본인이나 직계존속, 직계비속이 거주하려는 목적으로 세입자에게 퇴거를 요청한다면, 

기본 계약 기간이 만료되면, 세입자가 퇴거해야 합니다.

문제는, 집주인이 정당한 계약 해지 사유로 세입자를 퇴거시킨 후에,

시간이 지나고 다른 목적으로 사용하는 경우가 있었다는 것입니다. 이렇게 발각이 되면 분쟁이 생길 수밖에 없습니다.

 

임대차 3 법의 공통점은 집주인에게 족쇄와 같은 존재라는 것입니다.

세입자만 챙기는 정부 정책에 집주인들은 많이 답답한 것입니다. 집주인은 갑자기 안 내던 세금을 내야 하고,

세입자가 마음에 안 들어도 계약갱신청구권을 사용하면 2년을 더 거주하도록 허락해야 합니다.

심지어 새로운 계약을 체결할 때 시세만큼 올려서 계약을 진행할 수도 없습니다.

이렇게 참고 참아왔던 집주인이 새로운 세입자를 드디어 받는 날이 온다면 그동안의 손해를 회복하고 싶을 것입니다.

 

그러면 집주인은 처음부터 원하던 전셋값으로 세입자를 받을 것이고, 아예 4년치라고 각오하며 더 올려 받을 것입니다.

올리고 또 올리는 것입니다. 모든 집주인이 같은 상황을 겪는다면 이건 사회 현상이 됩니다. 전셋값 폭등이라는 사회 현상.

 

결과적으로, 집주인도 답답하고, 세입자들도 부담이 커지는 악순환이 발생하고 있습니다.

집주인과 세입자가 모두 이해할 수 있는 법의 세부사항 개선이 필요한 시점인 것은 확실합니다.

 

앞으로의 시장 상황을 보면서 모두가 만족할 수 있는 개선이 이루어지기를 바랍니다.